Как выжить в многоквартирном доме?
Газета «Знамя Дзержинки», №8 от 24.02.2011
Как мы уже сообщали, коммунальное реформирование в Днепропетровской области глава облгосадминистрации Александр Вилкул видит в скорейшем создании Обществ совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). Чтобы разобраться в том, что такое ОСМД и как лучше работать в такой форме собственности, наши днепропетровские коллеги из газеты «Днепровская правда» провели «прямую линию» со специалистом в этой отрасли. Сегодня мы, с согласия «Днепровки», публикуем материал об этой «прямой линии».
Как выжить в многоквартирном доме?
Тему создания ОСМД (объединение совладельцев многоэтажных домов) сегодня обсуждают многие. Одни считают, что это – единственный выход, чтобы спасти практически разрушенное коммунальное хозяйство. Другие – что это очередная афера, главная цель которой – «нагреть» руки.
Тем не менее, с начала 2011 года в Днепропетровской области уже создано семь новых ОСМД. Всего же в регионе сегодня действуют 221 такое объединение.
Чтобы разобраться в этой неоднозначной ситуации, «Днепровка» обратилась к Василию Савчуку – председателю правления одного из днепропетровских ОСМД и управляющему еще в четырех обществах нашего города. С ним на прошлой неделе состоялась «горячая линия» в редакции газеты.
Сначала мы предложили нашему гостю честно признаться, кому все же принадлежит инициатива создания ОСМД – властям или самим жильцам многоэтажек?
– Вообще-то это власть разработала закон, в соответствии с которым до 2015 года все должны перейти в ОСМД. И в новом жилищном кодексе, который хотят принять уже в этом году, упор делается именно на них. Поэтому однозначно инициатором выступает власть, так как сами жители не очень активны в создании ОСМД. Ведь в данном процессе существуют сложности. Главная проблема – отсутствие специально подготовленных кадров для управления домами. Те же мастера ЖЭКов, люди с необходимой квалификацией, почему-то не идут работать в ОСМД. Но здесь необходимо учесть, что практика создания таких обществ успешно применяется в Европе, Прибалтике, Казахстане, Америке и других странах. И на сегодняшний день пока еще никто не видит альтернативы этой схеме.
– Что такое ОСМД?
– Это – неприбыльное юридическое лицо, созданное собственниками жилых и нежилых помещений для совместного распоряжения, содержания и управления своим домом и придомовой территорией. То есть создается оно на основе права совместной собственности и представляет лишь совладельцев недвижимости. А уж они решают, кто будет обслуживать дом, какая будет квартплата, кому сдавать в аренду нежилые помещения и т.д. Но необходимо помнить, что в случае сдачи своего имущества в аренду, ОСМД придется платить налог на прибыль. Естественно, это добавляет определенные сложности, – пояснил Василий Савчук.
При этом, по словам специалиста, важно понимать, что объединение совладельцев несет лишь управленческие полномочия, а не становится собственником дома в целом. Совладельцами дома как были, так и остаются собственники квартир, если только право собственности не передано ими объединению в установленном законом порядке.
«По своей форме объединения совладельцев близки к уже известным с советских времен жилищно-строительным кооперативам», – уточняет Василий Савчук.
– С чего начинать?
– Для того, чтобы создать ОСМД, в первую очередь, нужно организовать инициативную группу. Она должна состоять не менее чем из трех собственников. Именно инициативная группа должна будет выполнить ряд обязательных формальностей:
– определить реальное техническое состояние дома и высчитать его экономические показатели. В частности, следует сравнить платежи, которые ежемесячно вносят жильцы, с реальной себестоимостью проводимых ЖЭКом работ и найти способ экономии средств при смене обслуживающей конторы;
– разработать устав ОСМД. Как правило, он составляется на основе типового документа, образец которого можно попросить в районном управлении ЖКХ;
– составить список владельцев и совладельцев квартир и нежилых помещений, согласно их документам на право собственности;
– провести предварительное собрание жильцов, на котором объяснить преимущества вступления в ОСМД и предъявить проект устава;
– провести учредительное собрание, куда в обязательном порядке пригласить представителя органов местного самоуправления.
Оповещают жильцов о проведении собрания обычно за 14 дней. На собрании избирают председателя и секретаря ОСМД и принимают решение об обслуживании. Кворум собрания – 50% + 1 голос совладельцев. Необходимое большинство для принятия решения – 2/3 голосов.
Далее, по итогам собрания нужно подготовить пакет документов о регистрации ОСМД. То есть протокол учредительного собрания, устав с подписями членов, регистрационную форму и список членов ОСМД. А свидетельство о регистрации выдают в районном управлении ЖКХ.
– Однако, как известно, в любой многоэтажке всегда есть так называемые злостные неплательщики коммунальных платежей. Можно ли избежать конфликта с такими жильцами при создании ОСМД?
– Когда создается объединение, оно начинает свою работу с чистого листа, а все накопленные долги – это уже проблемы жэков. Они, в свою очередь, могут подавать в суд, разбираться непосредственно с должниками и в индивидуальном порядке требовать от них погашения имеющихся задолженностей. Что, как правило, и делается.
– Домком или ОСМД?
– Это зависит от тех задач, которые жильцы ставят перед собой. Если речь идет просто о контроле за ЖЭКом, то достаточно легализированного путем уведомления домового комитета. Однако общественный контроль – это только контроль, но никак не эффективное управление своей собственностью. Ведь ваши проблемы никто никогда за вас не решит. В отличие от домового комитета, объединение совладельцев само решает, как обслуживать дом и куда тратить деньги, что в результате дает значительно более качественное и дешевое содержание своего дома. Но одновременно появляется и ответственность, свалить которую на кого-то уже не удастся. Естественно, если вы живете в пятиэтажке, то выгоднее объединиться, поскольку содержать в доме того же председателя, бухгалтера, уборщицу и т. д. довольно накладно, – резюмирует Василий Савчук.
– Кому доверить имущество?
– На сегодняшний день существуют два наиболее распространенных варианта. Первый – когда все функции по управлению осуществляют уставные органы ОСМД, как правило, правление и его председатель. В этом случае ОСМД берет дом на свой баланс. Второй вариант – когда до взятия дома на свой «баланс» объединение заключает со старым балансодержателем (районным КП ЖРЭП) Договор о временной передаче полномочий по управлению и содержанию дома и придомовой территории. Такой договор дает возможность ЖЭКу не начислять квартплату жильцам дома, который продолжает находиться у них на балансе, в то время как ОСМД имеет в это время полное право содержать дом самостоятельно и заключать договора со всеми поставщиками: по электроснабжению, обслуживанию лифтов и пр.
Из собственной практики могу сказать, что за пять лет работы ОСМД у людей очень сильно поменялось мышление. Сейчас все с удовольствием принимают активное участие и в обсуждении жизни дома, и в различных субботниках по благоустройству. Более того, не платить за коммунальные услуги нашим жильцам стало стыдно. Непосредственно в моей практике есть дома, где всегда стопроцентная оплата, в каких-то домах бывают задержки, но люди всегда предупреждают, что по какой-то причине не могут вовремя заплатить. Естественно, мы идем им навстречу, и в обещанные сроки они всегда погашают свою задолженность, – делится опытом Василий Савчук.
По словам Василия Аркадьевича, государство поддерживает ОСМД. Например, на ремонт дома нашего гостя уже было выделено около 120 тыс. грн. За эти деньги удалось отремонтировать кровлю, два лифта и провести капитальный ремонт системы холодного водоснабжения.
Между тем деньги на реформу ЖКХ в нашей стране готов выделить и Всемирный банк.
В 2012 году он намерен предоставить Украине 400 млн. долларов займа на реализацию программы реформирования жилищно-коммунального хозяйства. По заверениям политиков, принятие решения о выделении займа стало возможным после того, как правительство выполнило все предварительные условия банка. Речь идет о принятии закона о создании Национальной комиссии регулирования рынка коммунальных услуг и новой редакции закона о концессиях, которая упрощает приход в жилищно-коммунальную сферу частных инвесторов.
Полученный кредит чиновники планируют использовать для реализации программы реформирования ЖКХ на 2009-2014 годы, согласно которой на модернизацию и ремонт централизованных систем водоснабжения и канализации необходимо 1,42 млрд. грн., а теплоснабжения – 2,85 млрд. грн. Причем, по словам вице-премьер-министра Сергея Тигипко, кредитные средства Всемирного банка составят лишь половину необходимых капиталовложений для реализации реформы. Недостающие средства будут получены от коммунальных предприятий и бюджетных субсидий.
По мнению Тигипко, этот заем позволит не только модернизировать основные фонды отрасли, но и начать массовую передачу объектов ЖКХ в управление частному бизнесу на основе частно-государственного партнерства.
